Капитальный ремонт: вопросы и попытки ответов

Автор: Алексей Голубков вкл. . Опубликовано в Политика

Президиум4В середине ноября в малом зале Заксобрания Новосибирской области прошел круглый стол «Актуальные вопросы капитального ремонта в свете принятия федерального и регионального законодательства». Организатором мероприятия выступил Общественный совет при Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (кстати, недавно мы писали о деятельности другого совета при областном правительстве), на нем присутствовали депутаты Заксобрания, представители областного правительства, управляющих компаний, известные новосибирские общественники, старшие домов.

Главной темой для обсуждения на собрании стал принятый недавно и уже успевший вызвать широкий общественный резонанс закон о капитальном ремонте.

Общий9

 

***

Ланцова2Вначале ведущая мероприятия зам. председателя Общественного совета, руководитель группы по законодательной инициативе и тарифам Надежда Ланцова представила некоторые статистические выкладки из отчета, по данным ряда исследований подготовленного для принятия региональной программы капитального ремонта.

Всего в России более 25 млн. жилых домов, общей жилой площадью 4862 млн. кв. м, 72% которой находятся в городах. Ежегодный прирост жилого фонда составляет 3% (т.е., при сохранении этих темпов, полное обновление фонда при необходимости произойдет примерно через 33 года).

75,8% многоквартирных домов построены до 1988 года (старше 25 лет), 34% – до 1973 (старше 40). Средний износ домов – около 60%. Сильно изношены и тепловые сети – на каждые 100 км приходится в среднем 70 повреждений, потери тепла составляют 30%, доля аварийных теплосетей 33% (для водопроводных сетей она еще выше – 44%). По данным Минрегиона, потребность в капитальном ремонте составляет 11 триллионов рублей – в Новосибирской области очень высока стоимость работ на квадратный метр. Городской оборот ЖКХ в Новосибирске составляет 3 триллиона руб.. В сфере ЖКХ занято 66800 предприятий различных форм собственности, в т.ч. 7000 управляющих компаний. 50% домов обслуживаются частными компаниями, доля ТСЖ составляет 13,4%.

Суть проблемы.

Итак, каждый дом, по прошествии скольких-то лет, нуждается в капитальном ремонте – т.е. ремонте гораздо более дорогостоящем, нежели текущий. В частных домах такие вопросы, как известно, решают сами собственники. Однако, и в многоквартирных домах (т.е. состоящих из двух и более квартир) собственникам принадлежат не только их квартиры, но и всё общедомовое имущество – подъезды, стены, крыша, подвал, придомовая территория и т.п. (исключение составляют дома, до сих пор находящиеся в муниципальной, региональной и государственной собственности – их около 28%). Правда, зачастую собственники этого не знают – что, однако, совершенно не освобождает их от обязанности оплачивать капитальный ремонт своего дома.

Если же деньги платятся, то чем дольше дом существует, тем больше фонд его капитального ремонта. И, приобретая квартиру в доме, важно понимать, что вместе с ней ты также приобретаешь часть общедомовой собственности, обязанность содержать ее в порядке (чтобы, например, обрушение крыши не принесло убытков соседям), а также принимаешь на себя и долговые обязательства предыдущих собственников.

Всё это так – но только при условии, что деньги на дом накапливались постоянно. Между тем, принятый недавно закон о капитальном ремонте как раз ставит граждан всей страны в такое положение, что  накопления на будущий ремонт как для ветхого, так и для свежесданного жилья приходится начинать одномоментно – а именно, сейчас. Почему же так произошло?

В советское время, как известно, всё жилье находилось в собственности государства, и именно его заботой были в том числе и капитальные ремонты, финансируемые из общего бюджета ЖКХ. В 90-е годы жилье было приватизировано – однако, согласно ст. 16 закона «О приватизации», обязанность производить капитальный ремонт была сохранена именно за государством. Таким образом, весь советский жилфонд должен был быть отремонтирован за счет государства, на что продолжали собираться деньги – правда, кто-то об этом не знал, а кто-то предпочитал не говорить. Фактически же программа капитального ремонта в те годы была почти полностью свернута (уровень 1980 года был достигнут лишь в 2007-м) – сообщила ведущая круглого стола Надежда Ланцова.

Агеенко9А депутат Заксобрания Вадим Агеенко отметил, что, несмотря на формально существующую обязанность государства, законодательно до сих пор не было жестко прописано, какие именно средства должны тратиться на капитальный ремонт – в связи с чем, управляющие компании предпочитали тратить все собираемые средства (в лучшем случае) на текущее содержание жилья. Новый же закон о капитальном ремонте, по крайней мере, жестко закрепляет назначение накапливаемых средств – однако, вместе с тем, он фактически признаёт, что это накопление начинается только сейчас. То есть, по сути, с нуля – что автоматически означает отказ государства от своих обязательств по отношению к старому жилфонду, «жилищно-коммунальный дефолт» (как выразился когда-то гражданский активист Артем Демченко).

«Общий котел» или специальный счет?

Сколько же денег и с какой периодичностью должен вкладывать каждый из жителей в ремонт своего дома?

Здесь сразу же можно заметить некоторую несправедливость: например, дом из двух квартир потребует для капитального ремонта общедомовой собственности гораздо больших вкладов с каждого, нежели дом, в котором квартир несколько сотен.

Но что еще важнее, разные дома также имеют разную степень изношенности и соответственно – разную потребность в капитальном ремонте: для новостроек он понадобится где-нибудь лет через двадцать пять, а для жилья, построенного, скажем, в 30-е годы прошлого века он необходим в самом срочном порядке. Поскольку же накопление для всех домов начато с нуля, то жители ветхих домов должны ежемесячно откладывать в разы большую сумму, нежели жители новостроек.

Но здесь следует резонный вопрос: виноваты ли они в том, что живут именно в таком доме?

Иначе говоря, налицо пресловутая ситуация неравных стартовых условий – когда для достижения одной и той же цели от разных людей требуются совершенно разные усилия. Как известно, здесь можно либо уравнять шансы более бедных за счет более богатых, либо наоборот – обеспечить всем неприкосновенность средств, и одновременно – необходимость решать свои проблемы исключительно за свой счет.

Собственно, в соответствии с новым законом, граждане как раз вправе выбрать себе один из двух способов накопления: либо на персональный счет для конкретного дома, либо в так называемый «общий котел» – когда деньги на ремонт всего жилого фонда, к примеру, Новосибирской области, собираются со всех ее жителей, за исключением тех, кто имеет специальный счет на свой дом. На деньги из этого «котла» ремонтируются в первую очередь наиболее нуждающиеся дома, вне зависимости от того, сколько денег они сами собрали.

Между тем, данный закон в настоящем его виде порождает ряд вопросов – причем, от сторонников как «капиталистической», так и «социалистической» модели.

Мухарыцин6Так, с одной стороны, существует опасность, что если все желающие выберут способ накопления через специальный счет, то становится непонятно, кто же будет финансировать общий котел – т.е. ремонт наиболее проблемных зданий. Этот вопрос на круглом столе задал известный общественник, председатель ТСЖ Александр Мухарыцин, предложив для этого потребовать дополнительных средств из федерального бюджета.

Ему парировала сопредседатель объединенного совета домов Нина Краковская, заметив, что способ «котла», безусловно, выберут как раз жители наиболее ветхих домов, с целью получить дополнительное финансирование на капремонт. Однако, отметим, что в этой «лотерее» им вполне возможно придется не столько получать бонусы от собственников других домов, сколько самим спонсировать еще менее (или более?) удачливых – поскольку, к примеру, дома, являющиеся ветхими по новосибирским меркам, отнюдь не окажутся такими в сравнении с жилфондом остальной области – а ведь программа капитального ремонта является именно региональной! Еще один депутат Заксобрания Андрей Панферов как раз обратил внимание на то, что его избиратели – в Кыштовском, Венгеровском и Чановском районах, где средняя зарплата равна примерно 4200 р. – постоянно недоумевают, почему Новосибирск должен обладать каким-то приоритетом перед областью.

Впрочем, данная проблема авторами закона как раз учтена – правда, весьма своеобразно…

Так, для того, чтобы выбать способ формирования фонда капремонта, собственникам домов дается всего два месяца – после того, как будет опубликована соответствующая региональная программа, на составление которой, в свою очередь, отводится четыре месяца с момента вступления в силу регионального закона: закон Новосибирской области (см. текст здесь) начал действовать 23 июля. Соответственно, региональная программа должна быть принята буквально в эти дни – и в таком случае, жителям со своим выбором предстоит определиться в течение двух «новогодних» месяцев, декабря и января. За это время необходимо собрать общедомовое собрание, решение которого будет легитимным только в том случае, если оно будет принято двумя третями всех имеющихся собственников. Как несложно догадаться, собрать столько людей на очном собрании почти нереально, да и провести заочное собрание – через сбор подписей с подавляющего большинства квартир – будет непросто. По идее, такое собрание вообще обязаны проводить органы местного самоуправления – не позже, чем за месяц до крайнего срока (см. ч. 6 ст. 170 Жилищного кодекса РФ) – однако, в региональном законе это не детализируется.

Между тем, если решение в силу тех или иных причин не будет принято, дом автоматически попадает в систему «общего котла». А уверенность наших законодателей в том, что все дома в итоге окажутся именно там, подкрепляется еще и тем, что на данный момент отсутствуют какие-либо нормативные документы, обязывающие банки открывать спецсчета домов, оговаривающие форму договора и индексацию средств (вообще, из девяти банков, к которым обратились организаторы круглого стола, сотрудничать в данной сфере согласились только два). Согласно Жилищному кодексу (п. 5, ст. 173), собственники в любое время могут опять созвать собрание и изменить способ формирования своего фонда – однако, решение такого собрания вступает в силу два года спустя. При одном условии – если региональным законом не установлен меньший срок. Наш закон такой возможности не предоставляет.

Несложно заметить, что существенные проблемы ждут как раз только сторонников накопления средств на спецсчет – что вполне ожидаемо вызвало их недовольство. Жители новостроек отнюдь не всегда согласны платить за ремонт не своего, а чужих домов, требующих куда больших расходов (притом, что сами они зачастую еще и обременены ипотекой), надеясь, что когда-то в далеком будущем жители очередных новостроек профинансируют ремонт их дома – это уже напоминает финансовую пирамиду.

Более того, принцип «общего котла» не нравится даже многим представителям «левой» идеологии – поскольку в расходовании этих средств не предусмотрено и особой прозрачности. В связи с этим, велика вероятность, что эти деньги будут так же… потрачены на что-то другое, как и те, что собирались в предыдущие годы.

Боковой1– Никто не ставил задачу прежде всего разворовать деньги, нажиться на этих деньгах и не сдвинуть эту проблему в принципе. – заверил, в свою очередь, собравшихся депутат Панферов, заместитель председателя комитета Заксобрания по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам, также входящий в общественный совет (выражение «прежде всего», конечно, придает этой фразе некоторую двусмысленность, но будем надеяться, что оратор не имел в виду ничего плохого).

Очередь за капремонтом.

Еще одна проблема «котла» связана с тем, что далеко не ясны те критерии, по которым дома ставятся в очередь на капитальный ремонт – в связи с чем, встают вопросы о справедливости этой очереди. Между тем, далее она останется неизменной в течение 25 лет! – поскольку, согласно ч. 4 ст. 168 ЖК РФ, передвижение на более поздний срок и сокращение планируемых услуг не допускается.

Такая очередность формируется, собственно, в уже упомянутой региональной программе капитального ремонта – где указывается каждый дом, род необходимых работ, их общая стоимость и размер взноса. Платить взносы собственники начинают через 4 месяца после опубликования программы (пока что предположительно с 1 апреля). Между тем, к составлению программы также возник ряд вопросов – по крайней мере, у депутата Агеенко.

Для составления программы было необходимо, как минимум, запросить у управляющих организаций и соответствующих органов власти информацию об износе общего имущества домов. В свою очередь, это требовало проведения соответствующего мониторинга – причем, именно по состоянию на момент включения в региональную программу (как того требует п. 3 ст. 10 закона Новосибирской области). Для корректного формирования программы, указанная информация должна предоставляться в определенном порядке – который сначала следовало установить, а затем довести до управляющих организаций. Ничего этого уполномоченным исполнительным органом на момент начала формирования программы – т.е. 23 июля – сделано не было (в нарушение ст. 8 и ст. 11 областного закона). Приказ Министерства строительства и ЖКХ об утверждении фонда должен был появиться не позже, чем через месяц после вступления регионального закона в силу – т.е. до 23 августа. По факту он появился 12 сентября. Порядок мониторинга был принят лишь 21 октября.

Тем не менее, как сообщает Надежда Ланцова, вскоре после круглого стола, региональная программа со списком домов неожиданно появилась на сайте областного правительства – однако, через два дня была удалена и выяснилось, что она вообще еще не утверждена. В связи с этим, можно предположить, что очередность определялась преимущественно на основе субъективного подхода (что, кстати, также дает весьма широкие возможности для коррупции). В любом случае, вряд ли за месяц был проведен мониторинг всех домов – скорее всего подавалась информация, уже имевшаяся тогда у администраций.

В связи с вышеперечисленными проблемами, в частности, Нина Краковская предложила депутатам как Новосибирской области, так и других регионов, обратиться в Думу и отодвинуть реализацию закона.

На высказанные претензии дали ответ и представители исполнительной власти.

Представитель министерства строительства и ЖКХ НСО Елена Макавчик заметила, что в настоящее время все действия по капитальному ремонту осуществляются по дорожной карте, утвержденной приказом министерства ЖКХ. Полномочиями по мониторингу наделена жилищная инспекция – однако, не без помощи органов местного самоуправления и представителей собственников, с обязательным согласованием с последними (более точный порядок было обещано прописать на ближайшем заседании комитета).

Министры1Представитель же фонда реформирования ЖКХ Евгений Гончаров заметил, что хотя оценка износа часто основывается на предоставляемой жильцами информации (которые, например, могут скрыть, что крыша недавно ремонтировалась, чтобы провести еще один ремонт), она предполагает и более точное определение состояния элементов, исходя из сроков их эксплуатации.

Задержку по срокам депутат Панферов объяснил тем, что ранее этим вопросом серьезно никто не занимался.

– В любом случае, капремонт надо сдвигать с места. – резюмировал он.

– Неподготовленным гражданам можно много чего рассказывать, а я участвовал в комитете и рабочей группе! – парировал Агеенко.

Почему закон недоработан.

Зачем такую сложную проблему понадобилось «сдвигать с места» в такой спешке, собравшиеся также обсудили.

Как неоднократно отметил депутат Агеенко, эта спешка повлекла ряд негативных моментов. Помимо уже указанных, это и в целом общая непроработанность закона. Он состоит из общих фраз и двусмысленностей в духе «может входить», отсутствуют явно необходимые для его применения разъяснения и методические рекомендации. Не решен вопрос софинансирования государства, непонятно, кто оплатит открытие спецсчетов и т.п.. Как заметил депутат-коммунист, четко в законе прописан лишь один механизм – как собрать деньги.

В свою очередь, Андрей Панферов, объяснил, что закон, безусловно, нуждается в корректировке – однако он был принят таким спешным образом в силу необходимости. После принятия федерального закона перед регионами поставили задачу как можно быстрее принять свои местные законы – в противном случае, область лишилась бы значительной федеральной субсидии, порядка 130 млн. рублей («И еще двух миллиардов» – добавила Макавчик). Между тем, внести в него поправки можно в любой момент.

С тем, что региональный закон сырой и недоработанный, согласился и председатель Жилищной инспекции Игорь Лобарев – отметив, что плохие законы ведут к росту социальной напряженности и добавляют работы чиновникам. Вместе с тем, он согласился, что закон принят не окончательно и может быть улучшен.

Что именно будут ремонтировать?

Весьма важным вопросом является и то, какие именно виды работ входят в программу капитального ремонта.

Анкудинова8Своеобразной кульминацией здесь стало выступление помощницы депутата Госдумы Ильи Пономарева Елизаветы Анкудиновой. Ранее, впрочем, она предполагала представить собравшимся другой «гвоздь программы» – телемост с известным астраханским политиком Олегом Шеиным – однако, из-за того, что в последний момент время проведения круглого стола было изменено, включение не состоялось (хотя в будущем было обещано пригласить не только Шеина, но другого известного депутата-эсера Галину Хованскую). Вместо него, Анкудинова сама рассказала о региональном законе о капремонте, действующем в Астраханской области и выгодно отличающемся от федерального.

Так, федеральный закон среди допустимых мест, нуждающихся в капремонте, указывает подвалы, фасады, лифты, стояки и щитовые. Региональный закон Астраханской области – еще и отмостки, воздухоотводы, козырьки над подъездами, подъезды, несущие конструкции, мусорные контейнеры. При этом, если федеральным законом задан предел взносов 7 рублей с квадратного метра, то астраханским – всего 4 рубля; аванс по взносам – соответственно, в одном случае установлен не более 30%, в другом – не более 5%; уйти от регионального оператора в одном случае можно не ранее, чем через два года, в другом – предупредив за два месяца. При этом, если федеральный закон не предусматривает согласования смет с жителями, данный региональный – прямо предписывает это! Также в ФЗ не прописан подробно общественный контроль, тогда как в Астрахани создан попечительский совет, не менее половины которого составляют представители ассоциаций ТСЖ, местных активистов, потребительских обществ.

Министерша9Впрочем, Елена Макавчик ответила на это выступление, что новосибирский региональный закон также является более детализированным, нежели федеральный – включая и больший перечень работ и более широкие критерии, и подробно указанные меры господдержки. Наконец, было заявлено, что половина фундаментальных позиций, присутствующих в астраханском законе, содержатся и в нашем.

В свою очередь, депутат Агеенко заметил, что в наши региональные тарифы по капремонту включены вещи либо не особо нужные (тепловизоры), либо такие, которые обязано финансировать государство (техпаспорта).

Также возникла небольшая дискуссия относительно контроля выполненных работ – в региональном законе данная процедура не прописана: лишь вскользь упоминается, что контроль осуществляется собственниками. Соответственно, руководитель УК «Вымпел-Сервис» (Бердск) Николай Яковченко предложил, чтобы в приемке работ участвовали также компании, управляющие жилищным фондом, заинтересованные в его сохранении и разбирающиеся в вопросе (поскольку сил жилищной инспекции на это вряд ли хватит). С другой стороны, представитель «Новосибирской лиги объединенных домовладельцев» Тамара Родникова заявила, что УК ни в коем случае нельзя привлекать к контролю – поскольку они коррумпированы и связаны с районными администрациями. Впрочем, также она заметила, что в комиссию должны входить не депутаты, а люди с высшим экономическим образованием.

Почему об этом многие не знают?

Наконец, в качестве еще одной проблемы было названо информирование граждан о принятых законах относительно капремонта. Особенно мало информации на низовом уровне. То, что закон должен был бы с самого начала разъясняться в обществе, признал и Андрей Панферов.

Киселева4В свою очередь, референт комитета Людмила Киселева сообщила, что комитетом были подготовлены разъяснения по применительным нормам федерального и регионального законодательства еще в конце июля 2013 г.. И что любой желающий может ознакомится с ними на сайте Заксобрания (справа на главной странице) – как и с текстами федерального и регионального законов.

Как заметили представители исполнительной власти, разъяснительная политика постоянно проводилась со второго квартала – преимущественно в форме круглых столов. Кроме того, также существует интересный сайт госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» – где всё подробно рассказывается, в форме вопросов и ответов.

Вместе с тем, региональная программа, конечно, требует в т.ч. и публичного обсуждения. Она будет согласована и с финансовыми, и с юридическими органами субъекта.

С другой стороны, Николай Яковченко заметил, что далеко не все могут ознакомиться с текстами законов и пояснений на сайте Заксобрания – в результате чего, даже на нынешнем собрании слишком много шума, вместо конструктивного разговора. А присутствовавшие на собрании старшие по дому посетовали, что ораторы выступают на не вполне понятном для простого народа языке.

В свою очередь, Нина Краковская заметила, что в ТОСе «Дружба», объединившем 50 домов, регулярно проводятся обсуждения, и капитальный ремонт обсуждали уже дважды.

Что было предложено.

По результатам круглого стола, группой по законодательным инициативам и тарифам Общественного совета при Жилищной инспекции было принято обращение к Комитету по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам, где вносятся следующие предложения.

Законодательному собранию Новосибирской области:

1) перенести срок формирования региональной программы не менее, чем на 6 месяцев (в данном направлении составлены и поправки, предложенные недавно депутатом Госдумы Ильей Пономаревым – там говорится просто о «разумных сроках»);

2) внести в закон о капитальном ремонте изменения в соответствии с практикой Астраханской области;

3) предоставить собственникам право выбора подрядчика;

4) защитить спецсчета от инфляции – через «Закон о банках и банковской деятельности».

Правительству Новосибирской области:

5) установить порядок: проведения мониторинга технического состояния МКД; применения критериев определения очередности проведения капремонта общего имущества в МКД; принятия решения соответствующим исполнительным органом о предоставлении государственной поддержки на проведение капремонта; выплаты владельцем спецсчета средств собственникам;

6) своевременно принять форму и порядок предоставления сведений об общем имуществе в МКД лицом, осуществляющим управление;

7) обеспечить контроль смет по каждому виду работ;

8) разъяснить принятые акты и программу.

Заксобранию также было предложено рассмотреть данные вопросы и внести поправки с ЖК РФ.

2неизв3

 

(фотографии Алексея Голубкова)

Редакция

Сообщение в редакцию

sibgrad2009@gmail.com
E-mail:
Соцсети: